2021年396家房企破產,剩下房企路在何方?

   日期:2022-01-04     來源:《浙商》雜志    評論:0    
核心提示:2021年,共有396家房企宣布破產。房地產行業正在慢慢轉型,高負債、高杠桿、高周轉的模式難以為繼,只有行穩才能致遠。01、房企

2021年,共有396家房企宣布破產。房地產行業正在慢慢轉型,高負債、高杠桿、高周轉的模式難以為繼,只有行穩才能致遠。

01、房企紛紛開啟“破產潮”,馬太效應加???

據人民法院公告網顯示,今年1月1日至12月30日,房企破產數量已經高達396家,平均每天就有1家房地產企業破產倒閉。

毫無疑問,房地產市場“暴漲”的局面已落幕,行業寒冬已至。在人民法院這張長達近30頁的房地產破產名單中,可以看出今年破產的多數為三四線城市的中小房企,他們都存在規模較小、市場有限的問題,更容易受到政策的變動和市場降溫的影響。資金吃緊、銷售緊張再到債務問題的集中爆發,是所有出現問題的房企曾經歷的相似的過程。

今年以來,泰禾集團、華夏幸福等大型房企紛紛被曝出債務危機。華夏幸福在12月21日公告中表示,新增67億元逾期債務,累計逾期債務超1078億。針對債務未能如期償還,目前在河北省政府、廊坊市政府及專班指導下,正在推進《華夏幸福債務重組計劃》有關事項的落地。

房地產行業開始重整洗牌,實際上也是行業周期發展的一個必然結果,未來缺乏資金等優勢的房企,將逐漸淘汰出去,或者被更多頭部的房地產企業吸納并入,可以預見,房地產行業的馬太效應會越來越強。

正如融創中國董事長孫宏斌在11月6日發表觀點中指出,當前房地產行業的頭部企業,前五名的市占率大約18%,在未來五年,前五名能占到30%。

02、高杠桿模式難以為繼,“穩“字當頭才有未來

近兩年來,樓市調控政策十分激烈。從今年開始執行的“三道紅線“,要求房企剔除預售款后的資產負債率不得大于70%,凈負債率不得超過100%,現金短債比要不得小于1倍。另外,房地產貸款集中管理制度正式生效,1月1日起,在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構,其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。同時,學區房降溫,部分地區開展房地產稅改革試點工作,中央經濟工作會議重申房住不炒等情況顯示,房企受到嚴格的政策門檻管控,樓市降溫明顯。

在這些調控措施的作用下,部分過去盲目擴張、負債率高企的房企無法適應新的監管要求,從而產生了流動性危機、債務危機。

統計局數據顯示,2021年1-11月,房地產開發企業到位資金183362億元,同比增長7.2%。其中,國內貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%,較2020年末分別減少2個百分點和0.4個百分點。反觀定金及預收款、個人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%,較2020年末分別增加2.1個百分點和0.7個百分點(見下圖)。說明國內貸款、自籌資金增長顯著受限,定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源,企業對銷售回款的依賴度持續提升。

房地產開發企業各項到位資金占比。來源:國家統計局

12月25日,新華社專訪住房和城鄉建設部部長王蒙徽的報道中,我們也看出了關于房市的巨大信息量。王蒙徽表示,過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式不可持續,“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續,既不適應高質量發展的要求,也積累了不少風險隱患。要保持調控政策連續性穩定性,繼續穩妥實施房地產長效機制;保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求,努力做到穩地價、穩房價、穩預期。所以,對于房地產企業來說,行穩才能致遠。

03、重現曙光?剩下的房企會如何?

年末,降準+下調利率的“組合拳”,給了房地產市場很大希望。各地因城施策放寬限購或者出臺救市政策,市場出現了明顯的回暖跡象。另外,前段時間杭州第三次土拍剛剛結束,共35宗涉宅地塊全部成交,成交總額超762億元,其中24宗地塊達到封頂價格,并首次啟用了搖號方式,也增加了中小開發商拿地的成功率。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示,中國房地產市場形勢依然嚴峻。盡管杭州第三批集中供地的結果比較樂觀,但這并不能代表全國的市場情況。市場下行時,預期轉差,城市之間的分化會進一步加劇,但杭州仍然被普遍認為是最有潛力的城市之一?,F在,還不能輕松地認定最大的風險已經過去。

在市場的大浪淘沙下,房企的優勝劣汰將會繼續,不適應新發展環境的房企將會逐步退出。剩下的房企只有把握行業發展新趨勢,注重財務穩健,不盲目多元化才能穩中求進。

經濟學家馬光遠曾表示“中國房地產將重回三個“20%”:未來市場只有20%的開發商能活下來、只有20%的城市、只有20%的樓盤?!睂τ谶@個論點的正確與否,或許只有時間才是最好的答案。

 
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